纽约州长安德鲁·M·库莫（Andrew M. Cuomo）在2020年9月28日宣布，将暂停驱逐令（Eviction Moratorium）延长至2021年1月1日。这一举措旨在继续保护在新冠疫情（COVID-19）公共卫生危机期间，因财务困境而无法支付房租和抵押贷款的纽约房客和房主。
PN律所作为您在纽约值得信赖的商业诉讼律师、房东房客纠纷律师，将为您深度解析这项重要的行政命令及其背后的争议，并提供实用的法律建议，帮助您理解和应对当前的住房保护政策，确保您的合法权益不受侵害。
一、 库莫州长延长保护令：具体内容与意义
2020年9月28日，库莫州长宣布签署一项行政命令，将原定于2020年10月1日到期的暂停驱逐令，即所谓的“租户安全港法案”（Tenant Safe Harbor Act），延期至2021年1月1日。
- 保护范围： 这项延长令不仅保护了因疫情无法支付租金的住宅租客（Residential Tenants）免遭驱逐，还扩展到保护房主（Homeowners），防止他们在COVID-19大流行期间因无法支付抵押贷款而面临房屋被没收拍卖（Foreclosure Auction）。
- 州长的表态： 库莫州长在新闻发布会上表示：“我希望市民们的生活有根本性的稳定。”他强调了在疫情期间，为纽约居民提供住房保障的重要性。
- 此前保护的延续： 此次延期是在库莫此前批准的，对商业租户和商业财产所有者的保护期（已延长至2020年10月20日）基础上的进一步延长，但本次主要针对住宅领域。
二、 倡导者与批评：保护令的局限性与争议焦点
尽管州长的举措受到一部分肯定，但负担得起的住房倡导者和住房正义联盟等团体对这项延期保护令的范围和力度提出了强烈批评。
- 倡导者的呼吁：
- 鉴于纽约州失业率居高不下，且有色人种社区受疫情和经济冲击最大，倡导者呼吁将暂停期至少延长至2020年年底，甚至更长，直至危机结束。
- 住房、建筑和社区发展委员会主席布莱恩·卡瓦纳（Brian Kavanagh）曾提出将暂停实施令延长至2021年1月20日的立法，但立法机关尚未采取行动。
- “安全港法案”的争议与缺陷： 纽约市住房正义联盟（Housing Justice for All）对此次延期进行了抨击，指出“有严重缺陷的《安全港法》”并不能保护所有纽约市民。他们认为：
- 保护范围狭窄： 该法律不构成真正的普遍暂停驱逐令。许多驱逐住客案在2020年10月1日之后仍继续进行，因为其保护存在漏洞。
- 未覆盖所有群体： 批评者指出，保护措施范围较窄，并排除了没有移民身份的工人或租户。这些群体通常很难提供正式的报税证明或其他文件来证明他们的财务困难，从而无法获得保护。
- 证明经济困难的门槛： 许多贫困租户没有办法向房东证明他们的经济困难。倡导团体表示：“科莫并没有采取任何措施来减少被驱逐的风险”，因为“有严重缺陷的《安全港法》”要求租户能够证明自己因COVID-19而遭受经济困难，这对于某些弱势群体而言是难以完成的任务。
- 未解决积欠租金问题： 批评者还指出，该法案并未真正减轻纽约市民因过去到期的租金和抵押贷款而面临的经济负担，只是推迟了驱逐，积欠的债务仍在累积。
三、 租金援助计划的现状与不确定性
为帮助有困难支付租金的纽约市民，纽约州启动了1亿美元的救济金计划。
- 援助发放： 援助金已于2020年9月初开始发放。
- 透明度不足： 然而，最终提供的金额是多少，以及它是否完全涵盖了房客的付款义务，目前尚不清楚。 除确认已收到90,000份申请外，州房屋和社区更新部（NYS Homes and Community Renewal）对租金援助计划的状态没有进一步说明。这种信息不透明性，也加剧了民众和倡导团体的担忧。
四、 PN律所的法律建议与应对策略
鉴于当前复杂的法律环境和保护令的局限性，PN律所建议纽约的房客和房主采取以下措施，积极应对：
- 房客方面：
- 务必收集和保留证据： 如果您因COVID-19导致经济困难而无法支付租金，请务必保留所有能证明您财务困难的证据，例如失业证明、收入减少证明、医疗账单等。
- 书面通知房东： 及时书面通知房东您因疫情导致的财务困难，并告知您正寻求法律保护。
- 寻求法律咨询： 如果您收到驱逐通知（Eviction Notice），或者您的房东试图规避保护令，请立即联系PN律所的房东房客纠纷律师。我们将评估您的情况，确保您的权利得到充分保护。
- 申请租金援助： 如果您符合条件，继续关注并积极申请州或市的租金援助计划。
- 了解自身权益： 即使有保护令，仍有许多细节需要理解。避免因不了解法律而错失机会。
- 房主方面：
- 与抵押贷款服务商沟通： 如果您无法支付抵押贷款，请立即与您的贷款服务商沟通，了解他们提供的**延期付款（Forbearance）**或其他援助计划。
- 审查保护条款： 确保您了解库莫州长的行政命令如何保护您免受房屋没收拍卖，以及这种保护的期限。
- 警惕欺诈行为： 在经济困难时期，请警惕任何声称能“帮助”您避免房屋没收但要求预付款的欺诈行为。
- 寻求破产或债务重组咨询： 如果您的财务状况非常严峻，PN律所的纽约破产律师可以为您提供专业的破产（Bankruptcy）或债务重组（Debt Restructuring）咨询，帮助您寻找更长远的解决方案。
- 房东方面：
- 了解法律变化： 房东必须严格遵守当前延长的驱逐暂停令。任何违反行为都可能导致严重的法律后果。
- 探索替代解决方案： 考虑与租客进行沟通和谈判，探索灵活的支付计划、申请租金援助（如适用）或达成和解，避免漫长且成本高昂的驱逐诉讼。
- 咨询律师： 在采取任何驱逐行动之前，务必咨询PN律所的房东房客纠纷律师，确保您的行为合法合规，并了解如何应对可能出现的法律挑战。
结语：PN律所——您在纽约住房危机中的法律守护者！
当前，纽约的住房市场面临前所未有的挑战。库莫州长延长驱逐与房屋没收保护令，为许多受疫情影响的家庭提供了宝贵的喘息之机。然而，这项保护并非万无一失，其范围和效力仍存在争议和局限性。
无论您是面临租金支付困难的房客，担忧房屋被没收的房主，还是受到政策影响的房东，PN律所的专业团队都能为您提供全面的法律支持。我们的纽约商业诉讼律师、纽约华人商业诉讼律师、纽约遗产诉讼律师、纽约破产律师和纽约房东房客纠纷律师，将共同为您分析最新政策，评估您的具体情况，并制定最佳法律策略，以保护您的合法权益。
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