房地产法
房地产法
PN 律师事务所房地产团队处理全美及国际的不动产交易与争议。我们在纽约的房地产律师为管理公司、房产所有者、买家、卖家及融资方提供 交易与诉讼支持。纽约等州由律师起草并谈判合同、审阅产权、监督交割；在复杂条款与严格时限下，专业律师能显著降低风险、压缩周期并控制成本。
服务对象与地区
企业与个人客户，覆盖纽约市五大区（曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯、史坦顿岛）、长岛（拿骚/苏福克）、威彻斯特、纽约上州及新泽西。
- 买方/卖方律师代表与条款谈判
- 产权报告与瑕疵清除、融资与保险协调
- 交割时间线管理与披露文件审阅
我们的房地产法律业务范围
买卖住宅
出售时，律师起草合同、审阅产权报告、准备成交文件（契约/过户）并核算交割费用。购买时，律师基于交易要点与卖方律师协商条款，安排签约、贷款附带条件与交割日期；签约后双方律师共同订购并审查产权报告，交割日签署贷款与过户文件，领取产权/贷款保险文件。
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契约过户（个人 ⇄ LLC）
通过契约将所有权在个人与实体（如单一成员 LLC）之间转移，可用于资产隔离与风险管理，并可能带来税务与遗产规划层面的协同。操作前应评估贷款条款、转让税、抵押权人同意与保险连续性。
相关文章：《将房产转入有限责任公司（LLC）》
再融资
以更优利率或新贷款结构替换既有按揭，需同步核查提前还款罚金、评估与过户成本、产权再核验以及留置权/判决清除。
相关文章：《保障房东权益的法律协议》
1031置换交易
卖方将出售收益再投资于“同类”不动产并递延资本利得税。关键时限：45天内确定替代标的，180天内完成交割；必须由合格中介（QI）持有资金，转让与替代资产均位于美国且非主要居所；契约与报税主体需一致（单一成员 LLC 可视同忽略实体）。
相关文章：《1031置换 VS. 合格机会区》
建筑合同
明确项目范围、进度节点、变更单流程、质量标准、留置权与付款机制（含保留金/里程碑），并配置违约、保证与争议解决条款，降低工程与交割风险。
商业交易（商用不动产买卖）
办公、零售、工业等资产的买卖，尽调更严格、合同更复杂：租约与收入核验、环境与分区合规、CAM/税费分摊、融资与置换并行路径管理。
商业租赁
从意向书（LOI）到正式租约常需 3–12 个月：房东审批、施工前置条件与“初始装修”，影响起租日/租金起算与佣金支付。详尽 LOI 可显著压缩谈判时间。
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房产纠纷
邻里边界/围栏、恶意围栏、树木越界、地役权与通行权等。应及早沟通与保全证据，必要时由律师介入谈判或诉讼。
逆权占有（Adverse Possession）
纽约法（如 RPAPL 相关规定）下，若他人在法定年限内对土地进行实际、公开明显、排他且持续的占有，可能主张所有权。2008 年改革后，“敌意”要件趋严，通常要求占有人对权属有“合理相信”。
相关文章：《一英尺之差的影响：侵占、地役权与逆权占有》
侵占（Encroachment）
建物/围栏越界占用他人土地。建议购前委托地界测量，若侵占超过一英尺，产权公司常认定为不可流通（unmarketable）并触发合同救济；小型“de minimis”侵占通常不构成逆权占有。
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产权纠纷
产权报告是交割的生命线，列示所有权链、留置权、判决、按揭、分区、税费与地役权等。我们负责异常项清除与保险对接，避免因可保性问题影响交割与融资。
房产分割（Partition）
共有人无法协商使用或处分时，可诉请法院分割；若实物分割不可行，法院可强制出售并按权益比例分配收益。
常见问题（FAQ）
在纽约买卖住宅必须请律师吗？
纽约交易通常由律师起草/谈判合同并主导交割，涉及产权、贷款、税费与披露等环节，专业介入更稳妥。
什么是产权保险（Title Insurance）？
用于覆盖已发生但在交割时未知的产权缺陷风险（如隐藏留置/伪造），买方一次性支付，保障持有期间。
1031 的 45/180 天如何计算？
自出售当日次日起算，45 天内书面锁定替代物，180 天内完成交割；逾期通常失去递延资格。
以上为一般信息，非法律意见；是否适用取决于您的具体事实与辖区。正式代理以书面委托为准。
