在美国拥有一套房产，不仅是实现“美国梦”的标志，更是许多家庭最大的财富积累。但你知道吗？房产继承没搞好，可能让你“美梦变噩梦”——财产被冻结、亲人反目、税费飙升、法院拉锯战，统统可能找上门！
所以，今天PN律师事务所就用最通俗的话，告诉你——在美国，房产到底怎么继承最稳妥？在纽约州继承房产又有哪些“避坑指南”？
一、美国房产继承的四种主流方式（别被术语吓到）
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遗嘱继承（Testate Succession）
如果房主生前立了有效遗嘱，那么房产会按照遗嘱中的安排“点名”继承人。但要注意，遗嘱必须通过法院的认证程序（也就是我们常说的“Probate”），费时费力、还可能被挑战。 -
法定继承（Intestate Succession）
没有遗嘱？那就由州法律说了算。比如在纽约，如果房主留下配偶和子女，配偶先拿$50,000，剩下的再一人一半。不少家庭因此闹得不可开交——所以，“没写遗嘱=给后代留下了一个炸弹”！ -
联合产权（Joint Tenancy）
多数夫妻采用的方式之一：房主去世后，房产自动归生存的那一方，直接避开繁琐的法院认证程序。省事，但需要提前设定。 -
生前信托（Living Trust）
想“悄无声息”地把房子传给下一代？设一个Living Trust！无需法院插手，合法避税，速度快还保密。
二、纽约州房产继承——了解这些才能不被“法律整懵”
✔ 有遗嘱：
遗嘱要生效，必须通过遗嘱认证程序（Probate）：
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18岁以上，精神正常的房主才能立遗嘱
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必须有2个没利益冲突的见证人
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遗产执行人（Executor）负责处理房产的交接、税务、债务等
这一流程往往耗时几个月甚至一年，如果家族成员间关系紧张，还可能出现挑战遗嘱的狗血剧情！
✔ 没有遗嘱：
那就按纽约法定顺序来继承，基本如下：
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配偶 + 无子女：全归配偶
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配偶 + 子女：配偶$50,000 + 一半，其余由子女均分
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无配偶 + 有子女：子女平分
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再没亲属？房子直接进公库，政府笑纳！
三、想避开繁琐的“Probate”？这几个方法一定要知道！
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设立生前信托（Living Trust）
➤ 法院不插手，财产按设定直接过户
➤ 更适合多套房产或高净值家庭 -
转移死亡产权（Transfer on Death Deed，TOD）
➤ 纽约州2024年起正式生效，生前可指定谁继承该房产
➤ 死后自动转移，不用经过遗嘱认证程序 -
夫妻共同产权（Tenancy by the Entirety）
➤ 法律默认给已婚夫妇的一种超级保护，房主一方去世后，房产归配偶所有，法院再忙也不管你家事
四、外国人可以继承美国房产吗？
可以！但注意这些坑：
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非居民继承人面对的是遗产税“地狱难度”——起征点只有 $60,000
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超额部分可能被征收高达40%的联邦遗产税
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很多非居民甚至不知道要向IRS报税，就被盯上了！所以我们建议：提早请律师做税务规划！
五、律师建议：房产继承一定要“提前安排、别等出事再后悔”
我们在PN律师事务所每天都见到：“父母一去世，房子没过户、遗嘱没留、兄弟姐妹撕破脸、法庭大战三年起步。”信不信由你，这样的事每周都在发生。
我们建议您：
✔ 立遗嘱：早立，立清楚
✔ 设信托：尤其是高净值人士
✔ 用TOD：现在在纽约可以了！
✔ 找靠谱律师：PN律所专办房产继承、信托设立、非居民税务规划，让你的资产安全传承，少走弯路！
✅结语：不是你不努力，是你没做好继承规划！
房产继承不是富人的专利，而是每一个在美家庭必须正视的问题。提前规划，不仅避免麻烦，还能避免遗产税、家庭纷争、继承失误。
PN律师事务所长期为纽约州及全美客户提供房产继承、遗嘱信托、资产保护、非居民税务筹划等法律服务，拥有多年经验和丰富案例。
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