在纽约，房主因失业、医疗账单、生活成本上升或其他经济困境而未能按时还贷，最终面临房屋法拍（Foreclosure）的情况屡见不鲜。许多家庭在收到法院通知或拍卖公告时才意识到问题严重，但这时候再挽回往往已经为时过晚。
PN律师事务所提醒您：面对法拍，如何保住房产不是一个无法解决的问题，而是需要您尽早了解流程、采取措施、并寻求法律专业团队协助的行动方案。
一、什么是纽约的房屋法拍程序？你需要了解的第一步
纽约是司法止赎州（Judicial Foreclosure State），意味着银行必须通过法院提起诉讼才能收回抵押房产。
止赎流程主要包括以下几个阶段：
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贷款违约与90天通知：贷款人未付款超过90天后将收到违约通知（Notice of Default）；
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法院起诉：银行向法院提交起诉书（Summons & Complaint）；
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房主应诉期：通常有20至30天时间进行抗辩；
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法院判决：若房主未能抗辩成功，法院将下达止赎命令；
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公开拍卖：房产将被拍卖，归由最高出价者；
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搬离或驱逐令：房主如未在拍卖后搬离，法院可签发驱逐命令。
📌 重要提示：纽约房主在拍卖前拥有赎回权（Right of Redemption），即偿清欠款即可阻止止赎继续进行。
二、面对法拍，如何保住房产？PN律师提供7大应对策略
1. 贷款修改（Loan Modification）
最常见、最有效的方式之一。贷款人可申请调整利率、延长还款年限或降低月供，从而使还款压力下降，避免止赎。
2. 宽容协议（Forbearance Agreement）
适用于短期经济困难的情况，如失业或医疗危机。贷款人允许暂缓或减免一段时期的付款。
3. 再融资（Refinancing）
如信用记录允许，可向其他贷款机构申请再融资，以更低利率和新的贷款条款偿还原贷款。
4. 破产保护（Chapter 13）
PN律师事务所专业代理Chapter 13重组破产，是最强有力的保房工具之一：
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一经申请，法院即刻启动“自动暂缓令”（Automatic Stay），止住法拍程序；
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债务可通过3-5年期还款计划逐步偿清；
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可合并其他债务如信用卡、税务、医疗债务一并处理；
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更可避免失去主要自住房产。
5. 申请止赎调解会议（Settlement Conference）
纽约法律规定，止赎诉讼中必须安排调解会议，为房主提供协商解决机会。PN律师可作为代表参加会议，争取最合理结果。
6. 短售（Short Sale）或契约转让（Deed in Lieu of Foreclosure）
如确实无法保房，可与贷款人协商以低于贷款余额出售房产或直接归还房产避免止赎记录上报信用体系。
7. 寻求政府援助与住房基金支持
纽约及联邦政府提供多项住房援助计划，如NYC Homeowner Assistance Fund（HAF），PN律师可协助您准备资料、申请流程。
三、常见法拍应对问题解答（FAQ）
如果已收到法院传票，是否还有机会保房？
有的。可在20-30天内提交抗辩或立即启动调解会议，同时申请贷款重组或破产保护。
房屋拍卖后还有办法阻止吗？
若仍处在赎回期内（如法院尚未确认拍卖），仍可能有机会补还欠款、撤销止赎。
银行不理会协商请求怎么办？
通过律师发函并申请调解程序；若涉及银行违规行为（如非法收贷、歧视性贷款），PN律师可协助提起诉讼保护房主权利。
破产是否影响信用？
虽然短期内影响信用评分，但长期来看，Chapter 13保护了房产，重建信用比直接失去房产更有益。
四、为什么选择PN律师事务所协助您面对法拍危机？
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✅ 精通纽约房地产止赎流程
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✅ 提供中英文双语服务，帮助华人客户克服语言障碍
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✅ 专业代理贷款修改、Chapter 13破产重组、法院抗辩、止赎调解等
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✅ 熟悉纽约市及长岛各区法院办案流程
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✅ 拥有丰富房主胜诉、成功保房案例经验
结语：法拍不是终点，PN律师帮您找到转机
面对法拍，如何保住房产？答案是：立即行动、合法维权、寻求专业帮助。**越早启动应对机制，越有可能保住您的房屋、避免信用受损、甚至解决整体债务问题。
📞 如您收到违约通知、法院传票，或正面临贷款困难，请立即联系PN律师事务所：929-527-5321
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